「【不動産売却 動画】」の記事一覧（18件）
カテゴリ：【不動産売却 動画】 / 投稿日付：2021/10/05 16:52
公正証書遺言
公正証書遺言について解説しています。
Ｑ．「公正証書遺言」とは何ですか？
本人が遺言の内容を口述し、
それを公証人が記述します。
実際の現場では、事前に公証人と打合せし、
当日内容を確認する形式です。
Ｑ．本人が公証役場に行けば良いですか？
及び直系尊属は証人になれません。
書記及び使用人も証人にはなれません。
Ｑ．公正証書遺言のメリットは何ですか？
必要な要件の不備が、公正証書遺言には有りません。
法的に必ず有効になる事が、
公正証書遺言の最大のメリットです。
紛失や改竄（かいざん）の恐れが有りません。
デメリットと思われている方が多いです。
法的要件の漏れが無く、
確実に遺言の効力が発生します。
費用は掛かりますが、
子供達が相続で揉めてトラブルになる可能性を考えれば、
有益なお金の使い方だと思います。
むしろ掛けるべき費用かも知れないですね！
相続人の人数等によって変わります。
公証役場にお問合せ下さい。
①遺言を作成する人の印鑑証明書
②実印
③遺言者と相続人との続柄が分かる戸籍謄本
④財産を相続人以外に遺贈する場合には、遺贈相手の住民票
⑤遺産に不動産が含まれる場合は
『登記簿謄本』『固定資産税評価証明書』
⑥遺産に銀行預金、株等が含まれる場合は、
銀行や証券会社の支店名や口座番号、
現在の残高等が必要です。
法務局で自筆証書遺言の保管制度を利用するよりも、
公正証書遺言の方がより確実だと思われます。
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カテゴリ：【不動産売却 動画】 / 投稿日付：2021/10/03 16:33
売りと買いの決済を同時にしないと
いけないって聞いたのですが、
買替であればよく有る事なので、
ご安心下さい。
私、どうしたら良いのでしょうか？
ご実家など一時的に仮住まいをして頂く
場所は有りますか？
「引き渡し猶予（ゆうよ）」
と言う特約を設けて契約する事を
「引き渡し猶予」って何ですか？
はい、
本来は、
決済と同時に買主様に
お引渡しをしなければなりませんが、
ご了承頂いた上で、
現在のお住まいを決済後も、
一定期間・
特約でございます。
所有権はどうなりますか？
又、リスクは有るのでしょうか？
残代金の支払いと同時に、
所有権は買主様に移転し、
登記も行います。
「引き渡し猶予」期間中に
失火等が起こった場合、
損害賠償の対象に発展する
一定期間と申しましても
1～2ヶ月等の長期ではなく、
お勧め致します。
その期間に引っ越しすれば良いのですね？
いえ、
少しでもリスクを軽減する為に、
一日でも早くお引越しを完了させて買主様に
なるほど、分かりました。
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カテゴリ：【不動産売却 動画】 / 投稿日付：2021/10/02 11:13
購入申込書の注意ポイントを解説しています。
買いたい人が現れたらどうなるのですか？
希望者様から購入申込書を頂き、
どの様な事が記載されているのですか？
売買金額はもちろんですが、
それ以外にも、手付金の額・
そして融資を利用するかどうかが
申込が入ったら絶対売らないといけないのですか？
購入希望者様の意思表示になりますので、
購入申込金額や、
その他の条件を総合的にご検討頂き、
条件が折り合わない場合は、
もちろんお断り頂いても大丈夫です。
すぐに判断しないといけないですか？
いつ迄にと言う決まり事はございませんが、
買主様のお気持ちが変わってしまう恐れも有りますので、
なるべく早い
時期でご決断を頂き、
条件にご納得頂けるので有れば、
一日でも早いご契約をお勧め致します。
売買代金以外に、
何に気を付けなければいけないでしょうか？
金額以外にも重要な条件は有りますが、
手付金を放棄すれば解除出来る
「手付解除」と言う物が有り、
手付金の額が余りにも少額で有れば、
その解除のハードルが低くなってしまいます。
仲介手数料が発生します。
仲介手数料よりも少ない手付金ですと最悪、
持ち出しが必要となる場合が有ります。
それは怖いですね。他には有りますか？
一般的にローン特約を付けますので、
その確認も重要です。
契約自体が白紙となる特約です。
手付金は買主様に返却する必要が有ります。
それってリスク有りますよね。
契約前に融資を申し込めないのですか？
申込には、
重要事項説明書や売買契約書が必要となりますので、
申込手続きを、
但し、事前審査を行い、
承認を受ける事で、
リスクを軽減する事が出来ます。
確認する事も大切です。
購入希望者が、
複数現れた時はどうなるのですか？
基本的には、
お申込み頂いた順番での交渉になります。
各々の条件も有りますので、
より良い条件になる様に、
交渉を進めて参ります。
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カテゴリ：【不動産売却 動画】 / 投稿日付：2021/10/01 09:07
売却費用
売却時に発生する費用について解説しています。
残っている住宅ローン以外に、
売却の費用は何が必要なのですか？
先ずは売買契約書に貼付する印紙代です。
売買代金に応じた額が定められています。
令和三年現在であれば、
1000万円を超えて5000万円以下の場合は、
1万円となっております。
詳しくは担当者にご確認下さい。
次に、抵当権抹消や、
住所氏名の変更が有る場合は、
登記費用が必要となります。
売渡証書の作成費用が必要となります。
それと最後に仲介手数料です。
それ以外に必要となる費用は何か有りますか？
はい、
その他契約内容に依っては、
土地家屋調査士に支払う
測量費用や建物の解体に掛かる
費用等が必要となるケースが有ります。
確認頂く事をお薦め致しますが、
なるほど、良く分かりました。
有難うございます。
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カテゴリ：【不動産売却 動画】 / 投稿日付：2021/09/26 11:29
媒介契約を結んだ時に、
仲介手数料は発生するのですか？
いえ、媒介契約を締結しても、
売買契約が成立しなければ、
仲介手数料は発生致しません。
発生の条件としては、「媒介契約の締結」
「売買契約の成立」この2つが必要になりますので、
売買契約が成立して初めて
仲介手数料が発生します。
お支払いの時期に関しましては、
媒介契約書に記載されておりまして、
契約時に半分、
決済時に半分と言う形で頂く事が一般的になっておりますが、
仲介手数料って、
買主さんを探して貰う為の対価なのですよね？
そうですね、
それは仲介業務のごく一部となっておりまして、
取引を安全に行なって、
担保する保険料の様な物だと思って頂ければなと思います。
お客様を探すだけでなくて、
安全に取引すると言う事も私達の重要な役割です。
その為、物件の調査・書類作成、
これ等を責任を持って行い、
万が一が無い様に、
日々勉強して細心の注意を払って活動しております。
それなら安心ですね。
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カテゴリ：【不動産売却 動画】 / 投稿日付：2021/09/21 17:54
案内の時、
売主様が注意するポイントを解説しています。
案内に当って、
何をしておけば良いですか？
先ず、お部屋を綺麗にしている事が、
一番のポイントになります。
特に、
キッチンや洗面所等の水回りを綺麗にしておいて下さい。
悪い印象を与えますので、
日中でも全ての部屋に電気を点け、
カーテンを開けておいて下さい。
思って頂く事が大切です。
季節によりますが、
アピールするのもポイントです。
部屋も広く見えますので、
下さい。
最後に、過度な営業はしないで下さい。
聞かれた事だけにお答え頂ければ充分です。
因みに、買主様は、どんな質問をされるのですか？
そうですね、
近隣にどの様な方がお住まいなのか、
気にされる買主様が多いので、
もし
お答え出来る準備をしておいて下さい。
ペットは案内の際は、
ケージの中に入れ
他に何か気を付けておく事って有りますか？
そうですね、
ちょっと細かいお話になるかも知れませんが、
湿気が残らない様に、
案内の前に、お風呂を使わない、
又、お昼ご飯等に、
お客様と営業も含め、
4人分
もし、それ以上になる場合は、
事前にご連絡させて頂きます。
押入れとか、余り見られたくないのですけども…。
はい、
ただ、真剣に検討されているお客様ほど、
細かく見られますので、
特定の収納場所に集めておいて下さい。
私の方でアテンドさせて頂きま
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カテゴリ：【不動産売却 動画】 / 投稿日付：2021/09/19 14:21
収益還元法
賃貸中物件の査定方法を解説しています。
私の賃貸に出している東京のマンションについて
査定する場合は、どの様にするのでしょうか？
はい。収益不動産の場合、
「収益還元法」と言う手法を用いて
価格の算出を行っております。
「収益還元法」について、
もっと詳しく聞かせて貰っても良いでしょうか？
はい。不動産の収益力に基づいて、
価格を算出する事になります。
先ず、その物件の「年間家賃収入」を算出して、
それを「利回り」で割る事で、査定金額が
「利回り」って、
具体的にはどう言う事なのでしょうか？
はい、「利回り」は、
投資金額に対するリターンの割合となっておりまして、
一般的には周辺の成約事例を基に設定するのですが、
その不動産ごとに、その数値は異なって来ます。
例えば、その不動産が、投資に魅力的と思える場合、
低い利回りでも買い手となる投資家の購入が見込めますので
査定金額は高くなって来ます。
あるいは現在のマネーサプライ、
そう言った物の状況によって左右されて行きます。
お幾らで貸されているんですか？
ただですね、現在の東京で利回り10%と言うのは、
余り現実的では有りませんので
但し、実際には固定資産税であったり、
管理費等の支出が有りますので、
実際にはもっと細かな計算が必要になって来るんですね。
ですので、具体的にはスタッフ迄、ご相談頂ければと思います。
分かりました。有難うございます。
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カテゴリ：【不動産売却 動画】 / 投稿日付：2021/09/18 12:47
決済時に必要な物
決済時に必要な物を解説しております。
売主様が、決済の時に必要な物は何ですか？
先ずは「権利書」もしくは「登記識別情報」
後日、
「印鑑証明」
「身分証明書」が必要になります。
「住民票・戸籍の附票（ふひょう）が
必要になるケースがございます。
「仲介手数料」「登記費用」
残金の支払いが必要になりますが、
特に現金の用意は必要ございません。
振込先口座の通帳・
通帳印は忘れずにお持ち下さい。
他に何か有りますか？
一番大事なのが、お家の鍵になります。
鍵が無かったら、家に入れませんよね。
ポストのダイヤルナンバーであったり、
忘れずにお持ち下さい。
他にも何か有りますか？
土地の場合、
「確定測量図」「近隣との覚書・同意書」
「設計図書」「検査済証」
「適合証明書」「設備の取扱説明書」
マンションの場合は、
「管理規約」「総会の議事録」等になります。
その他に、
残代金・精算金等の領収書や、
公課証明などが必要となりますが、
こちらは仲介会社が用意させて頂きます。
そんなに沢山有るんですね。
決済が近付いて参りましたら、
担当者より改めて
ご案内させて頂きますので
分かりました。
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カテゴリ：【不動産売却 動画】 / 投稿日付：2021/09/14 17:50
契約時に必要な物
必要な物って何でしょうか？
はい、
先ずは買主に真の所有者で有る為の事を示す
権利書、
もしくは登記識別情報が必要になります。
権利書はよく聞くんですけども、
登記識別情報って何ですか？
どちらも所有者として登記されている事を
示す情報ですけれども、
順次、権利書から登記識別情報になっております。
他に必要な物って何ですか？
身分証って保険証でも良いのですか？
保険証には顔写真が無いので、
免許証・パスポートの様な顔写真が
その両方が無い場合はどうでしょうか？
マイナンバーカードが有れば対応可能です。
マイナンパーカードなら、持っています。
良かったです。
そうですね、印鑑が必要になります。
印鑑は、実印でなければいけないんでしょうか？
契約中は特に必要無いのですけれども、
最終的なお取引の決済時には
実印が必ず必要になりますので、
契約の時も統一して実印を
持って来て頂ければと思います。
お金は必要無いのでしょうか？
契約書に貼付して頂く印紙の印紙代と、
仲介手数料が必要になるんですけれども、
買主様から手付金を預かる形になりますので、
特に必要はございません。
分かりました。有難うございます。
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カテゴリ：【不動産売却 動画】 / 投稿日付：2021/09/09 17:50
取引事例比較法
取引事例比較法について解説しています。
私は東京にマンションを持っているのですが、
「取引事例比較法」と言うものを用いて、
価額の算出をさせて頂いております。
同じマンション・
同じ間取り・
出来るだけ直近の成約事例を基に
価格の算出をさせて頂いております。
土地の場合、同じ土地って無いですよね。
同じ土地と言う物は
有りませんので、
路線価を基に算出させて頂きます。
必ず道路に付けられている価格になりますので
各々に接している道路の路線価、
これの比率を用いて調整させて頂いております。
土地の形であったり、
間口が違うと価格も変わって来ますので、
その辺りは「流通性比率」と言う所で調整して、
最終的な価格の算出をさせて頂いております。
有難うございます。
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